永和區｜銀河水都社區指南：格局、實價登錄與看屋重點
許建甫整理永和銀河水都的戶別位置、9筆一般住宅成交、坪數、管理費、公設、交通與115學年度學區，並附買方看屋、屋主出售重點及12題常見問答。資料查核至2026年10月6日。
許建甫
許建甫，不動產經理人，民國100年入行，具15年不動產實務經驗，深耕中和、永和，服務全台。專注買房、賣房、繼承房產與不動產稅務決策，協助客戶把複雜的不動產問題講清楚。
第二戶房貸可以貸7成嗎？2026年9月18日起上路
2026年9月18日起，自然人第二戶購屋貸款最高成數由6成調升為7成，仍無寬限期。高價宅、第三戶以上未放寬。許建甫整理央行規定、2500萬自備款算法，以及雙和換屋、預售交屋誰適用。
兄弟姊妹繼承房子意見不同怎麼辦？出售、承接與保留怎麼談
繼承房屋有人想賣、有人想留怎麼辦？許建甫整理全體出售、家人承接、暫時保留與遺產分割四條路，先把產權、價格、費用及居住問題談清楚。
租金報酬率怎麼算？毛投報、淨投報與現金報酬
買房出租不能只算月租乘以12再除以總價。許建甫整理毛投報、淨投報、貸款後現金報酬公式，並說明空置、稅費、修繕與貸款怎麼算。
遺產稅繳不出來怎麼辦？延期、分期、實物抵繳與出售房屋限制
遺產稅沒現金可以分期嗎？許建甫整理延期、分期、實物抵繳，以及未完稅前出售繼承房屋與同意移轉證明的限制。
土地法 34 條之 1 是什麼？共有房屋多數決出售的門檻、通知與風險
共有房屋不是人數過半就能直接出售。一次看懂土地法 34 條之 1 的持分門檻、通知、優先購買、價金提存與登記風險。
公同共有 vs 分別共有差在哪？繼承房屋出售、持分與分割比較
公同共有和分別共有，最大的差別不是名稱…
第一次出價怎麼抓？不是開價直接打九折，先看價格、條件與停損
第一次買房該出多少？許建甫整理市場依據、第一出價、停損價、付款條件、要約書與斡旋金，幫你在議價前把金額與風險寫清楚
高總價房產出售策略｜為什麼不能只靠曝光？
高總價房產不是曝光越多越容易成交。許建甫整理定價證據、有效買方、貸款能力、帶看回饋與調整節奏，協助屋主判斷物件卡在哪裡。
買到喜歡的房子怎麼判斷價格合理？出價前 5 步驟
喜歡一間房卻怕買貴？許建甫整理市場支持價、屋況成本、銀行鑑價、月付壓力與停損價，教你在出價前完成 5 步驟價格判斷。
看屋現場檢查清單｜採光、漏水、格局、設備與社區一次看
第一次看中古屋、老公寓、華廈或社區大樓…
換屋要先買還是先賣？資金、貸款、稅務與交屋時間完整比較
換屋先買還是先賣？許建甫整理先買後賣與先賣後買的資金、房貸戶數、18 個月換屋協處、房地合一與土增稅重購期限、交屋安排，協助換屋前先算清楚。