「我存到200萬，可以買1,000萬的房子嗎？」
這是我很常被問到的問題。
答案是：數學上可以，但實際上不夠。
很多首購族以為，只要存到頭期款就可以買房。
但成交之後才發現，除了頭期款之外，還有一長串的費用等著你。
契稅、代書費、仲介服務費、裝潢、家具家電……算下來，
原本以為準備好的200萬，實際上可能需要250到300萬才夠。
真正要準備的不是頭期款，而是買房後還能安心生活的資金。
這篇文章，我把雙和地區總價1,500萬到2,000萬的中古屋，買房前需要準備的完整費用整理清楚，讓你在開始看房之前就算好數字。
頭期款要準備多少？
頭期款是買房費用裡最大的一筆。
一般來說，銀行最高核貸八成，也就是說你需要自備兩成。
但八成不是每個人都貸得到。
銀行核貸看的是收入穩定性、工作年資、現有負債和信用紀錄。
同樣是首購族，有人核貸接近八成，有人只有七成多，差距可能超過100萬。
以雙和地區總價1,500萬到2,000萬的物件估算，頭期款大約需要準備300到400萬。
如果核貸成數較低，需要準備的自備款會更多。
建議在開始看房之前，先做一次貸款前置評估，確認自己能貸多少，再決定看房的總價範圍。
頭期款以外，還有哪些費用？
這是很多首購族最容易忽略的部分。
以下是雙和地區總價1,500萬到2,000萬中古屋的完整費用清單：
| 費用項目 | 建議預留金額 | 說明 |
|---|---|---|
| 頭期款 | 約300到400萬 | 以貸款8成估算，核貸成數較低需更多 |
| 契稅 | 約3到8萬 | 依建物評定現值×6%，中古屋通常低於新成屋 |
| 印花稅 | 約3,000到10,000元 | 金額通常不高 |
| 地政規費 | 約5,000到15,000元 | 含登記規費、書狀費等 |
| 代書費 | 約1.5到3萬 | 含過戶、設定、實價登錄等 |
| 仲介服務費 | 約15到40萬 | 買方常見約成交價1%到2%，依雙方約定 |
| 履約保證費 | 約4,500到6,000元 | 成交價萬分之六，買賣雙方各負擔一半 |
| 銀行相關費用 | 約5,000到15,000元 | 貸款開辦、設定及相關手續費 |
| 火險地震險 | 約2,000到4,000元 | 有貸款時通常會要求投保 |
| 家具 | 約15到30萬 | 依個人需求而定 |
| 家電 | 約15到30萬 | 冷氣、洗衣機、冰箱等基本家電 |
| 油漆窗簾燈具等簡易整理 | 約5到20萬 | 依屋況而定 |
| 搬家費 | 約1到3萬 | 依搬運距離和物品量而定 |
實際總共要準備多少？
把上面的費用加起來，以雙和地區總價1,800萬的中古屋為例：
- 頭期款：約360萬（貸款8成）
- 稅費、代書、仲介、履保、銀行費用：約20到55萬
- 家具、家電、簡易整理、搬家：約36到83萬
三項合計，大約需要準備416到498萬。
也就是說，原本以為準備400萬就夠了，實際上可能需要更多。
我很少建議客戶把存款全部投入買房。
房子買得到很重要，但買完之後還能安心生活，更重要。
買完之後，還要留多少周轉金？
這是很多首購族最容易忽略的一件事。
買完房子之後，生活還是要繼續。
如果戶頭幾乎清空，一旦遇到換工作、生病、家電壞掉這類突發狀況，生活壓力會非常大。
我通常建議客戶，買完房子之後，手上至少要留3到6個月的生活費作為緊急備用金。
以雙和地區的生活水準估算，大約是30到60萬。
所以在規劃買房預算的時候，這筆錢要先保留起來，不能全部拿去付頭期款。
資金還沒準備好，現在該怎麼辦？
如果現在的存款還不夠，不用焦慮。
我有幾個建議：
- 先做貸款前置評估，確認自己的核貸條件，再決定目標總價範圍
- 繼續存款的同時，開始看房、熟悉市場，等資金到位就能快速行動
- 不要為了湊頭期款而動用緊急備用金，那筆錢是保護你的
- 考慮是否有親友資金可以借用，但要有清楚的還款計畫
資金準備好了，買房的決定才會是輕鬆的，不是壓力很大的。
最後說一句真心話
做了15年，我看過很多客戶因為沒有算清楚費用，買完房子之後生活過得很緊。
頭期款只是買房費用的一部分。
真正要準備的，是讓你買完之後還能安心生活的全部資金。
如果你現在不確定自己準備好了沒，歡迎直接聯絡我，我們一起把數字算清楚。
常見問題
首購族頭期款最少要準備多少？
以雙和地區總價1,500萬到2,000萬的中古屋為例，頭期款大約需要準備300到400萬，以貸款8成估算。但實際核貸成數因人而異，建議在看房前先做貸款前置評估，確認自己能貸多少，再決定目標總價範圍。
頭期款以外還有哪些費用？
主要包括契稅、印花稅、地政規費、代書費、仲介服務費、履約保證費、銀行手續費、火險地震險。加上入住後的家具、家電、簡易整理和搬家費，這些費用加起來通常需要再準備50到100萬以上。
買完房子之後還要留多少備用金？
建議至少留3到6個月的生活費作為緊急備用金，以雙和地區生活水準估算大約30到60萬。這筆錢不能拿去付頭期款，是保護你在換工作、生病或其他突發狀況時不會陷入財務困境的緩衝。
存款不夠頭期款，現在該怎麼辦？
先做貸款前置評估，確認核貸條件和目標總價範圍。繼續存款的同時開始看房、熟悉市場，等資金到位就能快速行動。不要為了湊頭期款動用緊急備用金，那筆錢是保護你的。
契稅是怎麼算的？
契稅是依建物評定現值乘以6%計算，不是用成交價計算。中古屋的建物評定現值通常低於市場成交價，所以實際繳納的契稅金額，通常比很多人想像的少。以雙和地區中古屋為例，契稅大約落在3到8萬之間。
