很多人買房的第一步是找房子。
但我做了15年，看過太多首購族因為這個順序走錯，浪費了大量時間。甚至在談判桌上因為貸款問題卡關，痛失一間好房子。
真正的第一步，是先搞清楚自己的購屋能力。
一對夫妻的故事：預算2,000萬，但真正舒服的是1,700萬
他們來找我的時候，說預算大概2,000萬。
我問這個數字怎麼來的。他們說，上網看別人說可以買到多少，就抓了一個數字。
他們不知道銀行真正會核貸多少，也不知道每個月房貸負擔大概是多少。
我沒有急著帶他們去看房。我們先花了一點時間，把收入、存款、自備款、信用狀況整理清楚，再試算不同總價的月付金額。
結果發現，他們真正舒服的預算不是2,000萬，而是1,700萬左右。
鎖定這個範圍之後，看房效率高很多。後來順利買到適合自己的房子，沒有因為貸款問題在最後關頭卡關。
「首購可以貸八成」，這句話只說對一半
八成是常聽到的說法，不代表每個人都貸得到。
銀行審核的範圍比你想像的廣。收入穩不穩定、工作年資夠不夠、信用紀錄有沒有污點、現有負債有多少，甚至房屋本身的屋齡，都在評估範圍內。
同樣是首購族，有人可以接近八成，有人只有七成多，甚至更低。
所以我不會一開始就跟客戶說你能貸多少。我會先把整體條件評估清楚，再規劃適合的總價範圍，這樣後面才不容易因為貸款問題功虧一簣。
你的購屋能力，這樣算
首購族在看房前，建議先把這四個數字搞清楚。
第一，自備款有多少。至少要準備總價的兩成。加上代書費、仲介費、裝潢費，建議再多準備50到80萬的備用金。買完手上還有錢，才不會讓生活陷入緊繃。
第二，月收入是多少。銀行通常要求月付房貸不超過月收入的三分之一。月收入10萬，月付上限大約落在3萬到3.5萬之間。超過這個比例，生活品質很容易被房貸壓垮。
第三，現有負債有哪些。車貸、信用貸款、信用卡分期，都會被銀行納入計算。負債越高，能貸到的成數就越低。看房前建議先把能還的債務清掉，提高核貸空間。
第四，信用紀錄是否乾淨。遲繳紀錄、長期使用循環利息，都可能讓核貸成數下降，甚至影響利率。建議在準備購屋的半年前，就開始維持信用紀錄乾淨。
把這四個數字整理清楚，你就能算出自己真實的購屋能力範圍，而不是靠一個模糊的數字去看房。
我最想告訴首購族的一句話
不要先愛上一間房子，再去想自己買不買得起。
應該先知道自己的購屋能力，再去找符合預算的房子。
這樣不但看房效率更高，也能避免因為貸款或每月負擔超出能力，讓買房變成壓力而不是喜悅。
這是我每次陪首購族看房前，最重視的一件事。
延伸閱讀：搞清楚購屋能力之後，下一步是找對區域。
台北市買不起？永和電梯兩房1,700萬首購族真實案例
常見問題 FAQ
Q1：首購族房貸最高可以貸幾成？
銀行對首購族的貸款上限通常是八成，但實際核貸成數會因收入、信用、職業穩定性和房屋條件而不同。建議看房前先諮詢銀行，了解自己實際能貸到的成數，再決定預算範圍。
Q2：月薪多少才適合買多少的房？
銀行一般要求月付房貸不超過月收入的三分之一。月收入6萬，月付上限約2萬，對應總價約770萬。月收入10萬，月付上限約3.3萬，對應總價約1,270萬。以上為貸8成、30年、利率2%的試算參考值，實際還要考慮生活開銷與備用金。
Q3：自備款不夠怎麼辦？
可以評估三個方向：調低目標總價、延後購屋時間先存款、申請政府首購優惠貸款方案。不建議為了湊自備款而動用緊急備用金，買房後的生活還需要一定的財務緩衝。
Q4：信用有問題會影響房貸嗎？
會。信用卡遲繳紀錄、循環利息、信用貸款餘額，都可能影響核貸成數或利率。建議在準備購屋的半年前，把信用卡帳單結清、停止使用循環信用，讓信用紀錄維持乾淨。
Q5：看房前要先去銀行詢問嗎？
建議要。很多首購族直接去看房，看到喜歡的才去問貸款，結果發現能力不足或條件不如預期。建議先找一到兩家銀行做初步諮詢，了解自己大概能貸多少、利率區間是多少，再開始看房，效率會高很多。
Q6：房貸利率現在大概是多少？
目前首購族的房貸利率大約落在2%到2.5%之間，依銀行、職業、薪轉帳戶等條件而有差異。公教人員、薪轉銀行的客戶通常能拿到較優惠的利率。建議多詢問幾家銀行比較，不要只看一家。
免責聲明：本文所有試算數字僅供參考，實際貸款條件以各銀行核定為準。買賣決策請依個人財務狀況審慎評估。
作者：許建甫｜不動產經紀人｜證照字號：100年登字188531號｜執業15年｜累積服務超過1,000組家庭｜服務區域：台北市、新北市
