買房前要查的是「這間房能不能安全買」；賣房前要查的是「這間房能不能順利賣，以及最後能拿回多少」。
兩邊都會用到實價登錄與房屋估價，但買方還要查產權、銀行鑑價與交易流程，賣方則要先算貸款、稅費與出售方式。
不動產資料不是查得越多越好。
順序錯了，很容易拿一筆不相干的成交當行情、看見政策成數就高估貸款，或談好售價後才發現稅後實拿不足。
做了15年不動產，我的建議很簡單：先選你現在是買方還是賣方，再沿著同一條路查到底。
資料的用途不是讓你變成專家，而是讓重要決定有依據。
第一步：實價登錄要怎麼看，才不會拿錯案例？
實價登錄是買賣雙方共同的起點，但不是直接抄一個單價。
判讀時要先把車位拆開，再看交易時間、位置、樓層、屋齡、面積、建物型態與備註。
條件差太多的成交，即使距離很近，也不一定能拿來比較。
買方用實價登錄判斷出價是否脫離行情；賣方則用它找出價格區間。
兩邊都不應只挑對自己最有利的那一筆。
第二步：房屋估價要修正哪些條件？
房屋估價是把可比較成交帶回目標房屋的過程。
地段、樓層、屋齡、採光、格局、管理、車位、屋況與市場供給，都可能讓同社區的兩間房出現價差。
實價登錄告訴你過去成交；估價則要回答這間房今天放進市場，大概會落在哪個區間。
買方用它控制出價，賣方用它決定開價與調整節奏。
買方第三步：房屋謄本要查什麼？
買房前至少要確認所有權人、權利範圍、主要用途、建物與土地資料、抵押權，以及是否有查封、假扣押或其他限制登記。
謄本能提供重要線索，但不能單獨保證房屋沒有違建、漏水、占用或其他現況問題。
產權資料、現場使用與契約內容要互相核對。
名字、面積、用途或權利狀態對不起來時，先查清楚，不要靠口頭承諾往下走。
買方第四步：銀行鑑價比成交價低，會發生什麼事？
銀行通常依鑑價與核准成數計算貸款，不會因買賣雙方談好某個價格，就直接用成交價放款。
鑑價低於成交價時，差額多半要由買方增加自備款。
所以出價前，不只要算「成交價乘以八成」，也要問房屋條件是否容易被銀行保守評估。
收入、負債與信用會影響核貸；房屋的屋齡、地段、用途、產權與轉手性也會影響鑑價。
買方第五步：中古屋從出價到交屋，順序怎麼走？
中古屋交易通常會經過看屋查核、出價或要約、條件協商、正式簽約、貸款申請、用印、完稅、過戶與交屋。
每個案件的付款節點與時間可能不同，應以契約為準。
買方不要只看成交價。貸款條件、現況點交、附帶設備、瑕疵說明、交屋期限與違約責任，都會影響交易安全。
賣方第三步：賣房前要先算哪些稅與成本？
賣方真正要算的是稅後實拿，不是只看成交總價。
常見項目包含房地合一所得稅或舊制房屋交易所得、土地增值稅、服務報酬、地政士與相關費用、貸款清償，以及個案可能發生的其他成本。
適用稅制與金額會受到取得時間、取得方式、持有期間、成本憑證、自住條件與交易情形影響。
先把資料整理好，再找官方試算或專業人員核對。
賣方第四步：委託出售流程要怎麼安排？
委託出售不是簽完委託書後等買方上門。
正確順序包含資料整理、估價、委託條件、屋況說明、曝光帶看、議價、簽約、用印完稅與交屋。
屋主在每個階段都要知道下一個決策點：價格多久檢查一次、帶看回饋怎麼整理、出價除了總價還有哪些條件，以及交屋前由誰完成貸款清償、稅費結算與現況點交。
許建甫怎麼判斷資料已經查得夠不夠？
資料查到能回答三個問題，就足以進入下一步：
第一，這個價格的依據是什麼？
第二，最可能讓交易失敗的風險是什麼？
第三，如果條件改變，我能不能承受？
買方要能說清楚總價、自備款、月付、產權與物件缺點。賣方要能說清楚行情、屋況、貸款、稅後實拿與交屋條件。
只要其中一項還靠猜，就先不要急著簽。
不動產不是考試，不需要把所有資料背起來。
但要知道哪些答案來自官方資料、哪些是市場估計、哪些仍要請專業人員確認。把三者分開，判斷會清楚很多。
買房賣房前常見問題
不動產查詢第一步一定是實價登錄嗎？
通常是，但要先知道自己查的是買房還是賣房問題。實價登錄提供成交基礎，後續仍要依房屋條件、產權、貸款與稅務修正。
實價登錄可以直接當成房屋估價嗎？
不可以。實價登錄是成交資料，房屋估價還要比較樓層、屋況、格局、管理、車位與目前市場供給。
買房前先查謄本，還是先問銀行？
兩者都應在正式簽約前完成初步確認。謄本用來看權利狀態，銀行評估則用來確認貸款與自備款風險，不能互相取代。
賣房前最容易漏掉哪一項？
最容易漏掉稅後實拿。成交價還要扣除稅費、貸款與交易成本，才能知道最後真正留下多少。
