賣房不是只扣房地合一稅，也不是成交價減掉貸款就等於實拿。
賣方通常要先判斷適用房地合一稅或舊制財產交易所得，再估土地增值稅，最後加上仲介服務費、地政士與登記相關費用、貸款清償或提前清償成本，以及契約約定由賣方負擔的支出。
真正該問的，不是「這間房可以賣多少」，而是「完成交易後，實際能拿回多少」。
我做不動產 15 年，最常看到的落差，是屋主用成交總價判斷下一間房的預算，卻沒有先把取得日期、持有期間、成本證明、貸款餘額與稅務優惠查清楚。
價格談得不錯，不代表最後留下來的錢符合原本規劃。
這篇先幫你建立稅務地圖。
個別稅額與申報方式，仍要依取得原因、使用情況與文件，由主管機關或合格專業人員確認。
先不要算稅率，第一步是確認你適用哪一套稅制
賣房稅負不能只看出售年份。
要先確認房地取得日期、取得原因、持有期間、是否自住、是否出租或營業，以及這次交易的房地範圍。
一般而言，2016 年 1 月 1 日以後取得的房屋、土地，出售時多半進入房地合一稅制度；2015 年 12 月 31 日以前取得的案件，則可能仍涉及舊制房屋財產交易所得。
繼承、受贈、配偶贈與、共有分割或特殊交易，取得日與成本認定另有規則，不能只看登記日期或直接套用一般買賣公式。
所以，我不建議屋主一開始就拿網路稅率乘成交價。
先分清制度，才有計算的意義。
資料來源：財政部稅務入口網「賣房子」及個人房屋土地交易所得稅專區，查詢日期 2026-08-07。
本金、利息、違約金或清償相關費用。
房地合一稅，或依個案適用的舊制財產交易所得。
依土地漲價總數額與適用稅率核定。
仲介、地政士、登記、塗銷及契約約定費用。
修繕、清空、搬遷及應結清的管理與使用費。
房地合一稅：課的是交易所得，不是直接拿成交價乘稅率
房地合一稅的核心，是用房地交易所得扣除依法可減除的成本、費用、損失與土地漲價總數額後，再依適用稅率計算。它不是把成交總價直接乘上 45%、35% 或 20%。
依財政部現行資訊，境內居住者的一般稅率，持有二年以內為 45%；超過二年、未逾五年為 35%；超過五年、未逾十年為 20%；超過十年為 15%。
但實際持有期間、取得方式與例外情形，仍要依個案認定。
如果符合自住房地優惠條件，課稅所得 400 萬元以內可免稅，超過部分適用 10%。
條件包括本人、配偶或未成年子女設籍並持有、居住連續滿六年，交易前六年無出租或營業使用，且六年內未使用過此項優惠。
不是只要戶籍設在房子裡，就自動取得優惠。
我的建議是：先整理買入契約、付款證明、仲介費、契稅、印花稅、登記規費及符合規定的改良修繕單據。
可以舉證的成本與費用，會直接影響所得計算；沒有文件，就不要先把它當成一定能扣。
資料來源：財政部稅務入口網「個人房屋土地交易所得稅」與房地合一稅問答，查詢日期 2026-08-07。
土地增值稅：和房地合一稅不同，不能把兩個名稱混在一起
土地增值稅是土地移轉時，依土地漲價總數額計算的地方稅；房地合一稅則屬所得稅制度。
兩者的課稅基礎、主管機關與優惠條件不同，因此同一筆交易可能都需要處理。
符合自用住宅用地條件時，土地增值稅可能適用 10% 優惠稅率；
但設籍、持有、使用、面積、出售次數及交易前是否出租或營業，都會影響資格。
不要看到「自住」兩個字，就直接把試算結果當成確定稅額。
財政部提供的土地增值稅試算工具，只能作為估算；
實際仍以地方稅捐稽徵機關核定的繳款書為準。
資料來源：財政部稅務入口網「土地增值稅節稅手冊」及土地增值稅試算服務，查詢日期 2026-08-07。
除了稅，屋主還要算哪些出售成本？
常見的出售成本包括仲介服務費、地政士費用、登記與塗銷規費、貸款提前清償可能產生的費用、清空搬遷、修繕，以及交屋日前應結清的管理費、水電、瓦斯或其他約定支出。
其中有些是交易成本，有些可能符合房地合一稅成本或費用減除規定，有些只是現金支出。
三者不能混為一談。能不能列報扣除，要看支出性質、法規與證明文件，不是花過的錢都一定能減稅。
依現行規則，未提示費用證明，或證明金額未達成交價 3% 時，稽徵機關得按成交價 3% 計算可減除費用，但上限為 30 萬元；個案仍以申報年度規定及國稅局認定為準。
印花稅則依課稅憑證及實際簽立、持有情況判斷，契約也可能約定由哪一方負擔。
本文不把它固定列為「賣方一定要繳」，簽約前應依實際文件確認。
資料來源：財政部稅務入口網房地合一稅問答、印花稅節稅手冊，新北市政府地政局不動產交易稅費資料，查詢日期 2026-08-07。
稅後實拿怎麼估？先做保守版，不要只做最樂觀版本
建議先做一張資金表：成交總價放在最上面，依序扣掉銀行未償本金、可能的提前清償成本、所得稅負、土地增值稅、仲介與地政士等交易成本，以及交屋前支出。
稅額還沒確認時，不要先填最低值。
可以做「保守、一般、優惠成立」三個版本。
等國稅局、地方稅務機關或合格專業人員確認後，再更新成可用於換屋、分配或清償的數字。
很多人以為售價多 50 萬，口袋就多 50 萬。
其實價格變動也可能影響服務費、所得與整體稅負。
談價時要看的不是表面加價，而是最後多留下多少。
自住優惠與重購退稅，不能等成交後才想起來
符合條件的自住房地，房地合一稅與土地增值稅各有優惠制度；賣掉自住房地後在規定期間內重購，也可能涉及退稅或扣抵。
但每一項都有自己的設籍、居住、使用、時間、金額與持有條件。
依財政部房地合一稅規定，重購自住房地通常要在出售前後二年內完成，並符合設籍、居住及非出租、非營業等條件；重購後五年內若改作其他用途或再移轉，可能被追繳原退抵稅額。
土地增值稅的重購退稅另有規定，不能拿同一套條件互相替代。
如果你有換屋計畫，應在出售前先確認。先賣還是先買、登記在誰名下、戶籍與實際居住狀況，都可能影響結果。
資料來源：財政部稅務入口網房地合一稅重購退稅問答及土地增值稅節稅手冊，查詢日期 2026-08-07。
繼承房屋出售，不能直接套一般買入成本
繼承房屋的取得成本、持有期間與適用制度，有自己的認定方式。
被繼承人的取得時間、繼承發生日、公告土地現值、房屋評定現值，以及可否併計持有期間，都可能影響稅負。
因此，繼承房屋準備出售時，先把繼承系統表、遺產稅申報資料、登記謄本與相關支出整理出來，再進行個案試算。
不要只用一般買賣的「買價減賣價」處理。
什麼時候該找國稅局、地方稅務機關或專業人員確認？
如果案件包含繼承、受贈、配偶贈與、共有、多次買賣、部分自住部分出租、增建、成本文件不足、公司或境外身分，建議不要只靠線上試算。
房地合一稅與所得認定可向國稅局確認；土地增值稅與自用住宅用地資格可向土地所在地地方稅務機關確認；產權、清償、過戶與文件可由地政士協助；複雜稅務或爭議則應諮詢會計師、律師等合格專業人員。
我能協助的是先把交易資料、出售價格與現金流整理清楚，找出你真正需要問主管機關的問題。
這比拿一個網路試算結果直接做決定，更負責任。
許建甫經驗分享
賣房不能只看成交價，真正要看的是最後實拿多少
我曾遇過屋主一開始只關心：「房子可以賣多少？」
但真正開始整理後，我會再把剩餘房貸、仲介費、相關稅費與其他交易成本一起算進去。
這時屋主才發現，成交總價不等於最後真正拿到手的金額。
有時候表面上價格不錯，但扣掉貸款與費用後，實際可運用的資金，可能跟原本預期差很多。
因此我在協助屋主評估出售時，不只會看市場行情，也會先把「賣掉之後能留下多少」算清楚，再決定合理售價與後續資金規劃。
賣房不是只看賣多少，而是要知道最後真正留下多少。
許建甫的判斷：賣房先算實拿，再談下一步
賣房不是把房子換成一個成交數字。
對多數屋主來說，這筆錢後面還有換屋、清償、分配、退休或家庭安排。
所以我的順序一直很明確：先確認房屋可能成交的位置，再把稅制、貸款與支出列出來，最後才決定底價與下一步資金用途。
成交價是市場看到的數字。稅後實拿，才是你真正能做決定的數字。
常見問題
房地合一稅是直接用成交價乘稅率嗎？
不是。原則上是依房地交易所得，扣除依法可認列的成本、費用、損失及土地漲價總數額後，再依適用稅率計算。實際可減除項目與金額，需有法規依據與證明文件。
賣房沒有賺錢，也要申報房地合一稅嗎？
若案件屬房地合一稅申報範圍，原則上不論有無應納稅額，都應依規定期限辦理申報。是否屬該制度及申報起算日，請依實際取得與移轉資料向國稅局確認。
土地增值稅和房地合一稅是一樣的嗎？
不一樣。土地增值稅是土地移轉的地方稅；房地合一稅屬所得稅制度。課稅基礎、主管機關與優惠條件都不同，同一筆交易可能都要處理。
自住房屋出售，400 萬元一定免稅嗎？
不一定。房地合一稅自住房地優惠須符合設籍、持有與實際居住連續滿六年、交易前六年無出租或營業使用，且六年內未使用過該優惠等條件。應以個案資料認定。
裝修費、仲介費都可以從房地合一稅扣除嗎？
要看支出性質、法規及證明文件。仲介費與部分符合規定的取得、改良及移轉費用可能列報；一般維護支出不代表一定能扣除。若未提示費用證明，或證明金額未達成交價 3%，現行規則可由稽徵機關按成交價 3% 計算可減除費用，上限 30 萬元；實際仍依申報年度規定與國稅局認定。
賣屋後再買屋，可以申請重購退稅嗎？
可能可以，但房地合一稅與土地增值稅各有不同條件。出售與重購時間、自住事實、戶籍、價格及重購後用途都會影響資格，應在交易前先做個案確認。
