看屋現場檢查清單｜採光、漏水、格局、設備與社區一次看

第一次看中古屋、老公寓、華廈或社區大樓，目標不是一次證明房子沒有問題，而是找出「要不要繼續查」

這份看屋現場檢查清單把前 10 分鐘分成六區：社區與公共區域、採光通風、漏水潮濕、格局動線、水壓排水與門窗設備，以及結構與增建疑點

現場只做三種決定：淘汰、安排複看，或帶條件複看

紀錄時留下四欄就夠了：看到什麼、資訊從哪裡來、有什麼證據、下一步要做什麼

仲介或屋主的口頭說法，可以記下來，但只能列為「待佐證陳述」。第一次看屋也不能直接下結論說無漏水、結構安全或沒有違建

真正需要確認的問題，要靠不同時間複看、文件比對或合格專業人員處理

看屋最容易犯的錯，不是少帶一支手電筒，而是把「當下沒看到」誤認成「確定不存在」。剛油漆過的牆面、晴天的乾燥角落、沒有同時用水的浴室，呈現的是某個時間點，不是房子的全部狀況。

所以這份清單分成三個階段：第一次看屋做 10 分鐘快篩；有繼續考慮，再依時間與天候複看；準備出價或簽約前，才進入文件、修繕估算與專業查核

看屋先分六個檢查區域，第一次只做快篩

第一次看屋不需要把所有設備拆開，也不適合在沒有授權時移動家具、拆面板或做破壞性檢查

先按六個區域走一遍，找出足以淘汰的問題，以及需要第二次確認的疑點

同一個問題，固定記四欄：

• 結果：正常／待確認／重大疑慮／未檢查。
• 來源：目視／操作／詢問／文件／專業。
• 證據：照片／影片／文件。
• 下一步：淘汰／複看／補文件／找專業／估修繕。

例如屋主說窗框以前修過，先不要寫成「已解決」

可以記成：結果「待確認」、來源「屋主口述」、證據「目前未提供」，下一步是請屋主補修繕資料，並安排雨後複看

進屋前先看社區與公共區域

很多人一到現場就直奔客廳，但社區長期怎麼管理，常常在進門前就看得出線索

先看巷道、車流與垃圾動線，再看外牆、騎樓、梯間、電梯、地下室、停車位與屋頂可見範圍

需要記錄的不是「看起來新不新」，而是有沒有反覆出現的問題：公共牆面水痕、磁磚剝落警示、地下室積水痕跡、梯間堆物、消防通道受阻、電梯保養公告、垃圾與異味，以及管理費、修繕基金或公共工程資訊是否能查

社區管理要問哪幾件事？

管理費是否積欠、車位使用依據及屋況，可以先問屋主或仲介；近期公共工程、修繕基金、垃圾清運與公共區域管理，再向管理員或管委會查證

不同問題要找對資料來源，不能把同一個口頭回答當成全部答案。

口頭回答一律先記為待佐證陳述

準備出價前，再用規約、區分所有權人會議紀錄、修繕公告、收據或其他可查文件交叉確認

採光與通風，不只看現場夠不夠亮

採光要先分自然光與室內燈光

進屋後，在屋主同意下暫時關閉主要燈源，觀察客廳、房間、廚房與浴室的自然亮度，再看窗戶朝向、窗外遮蔽物、棟距與低樓層樹木或招牌

接著打開不同方向的窗戶，感受空氣是否能流動

只有單面開窗，不代表一定通風差；但窗外緊貼鄰棟、被雨遮或增建遮住，實際感受可能和格局圖不同

採光要記時間，不要只記感覺

同一間房在上午、正午與傍晚的表現可能不同

請記下看屋日期、時間、天候、窗戶方向與當時有沒有開燈

如果第一次看不出西曬、冬季日照或室內熱感，就安排晴天中午或午後再看一次

「採光很好」只是一種感覺

把看屋日期、天候、時間、關燈後的亮度、窗外遮蔽物與室內熱感記下來，之後才能和其他物件放在一起比較

漏水、霉味與潮濕，要找位置也要看時間

先聞味道，再看牆面

入口、浴室、廚房、窗邊、外牆轉角、天花板、冷氣孔與櫃體背面，都要留意霉味、油漆色差、局部起泡、壁紙翹起、水痕、白華或木作膨脹

剛粉刷不代表一定有問題，也不能證明沒有問題

若牆面局部特別新、同一處有反覆修補痕跡，先拍全景與近照，再詢問修繕時間、原因、施工單位與是否有保固資料

晴天沒看到漏水，能不能寫「無漏水」？

不能。晴天目視只能記「本次未見明顯水痕」，不能推論「無漏水」

頂樓、外牆、窗框、樓上浴室或公共管線造成的問題，可能只在特定風向、長時間降雨、用水尖峰或溫差下出現

行政院現行的成屋買賣定型化契約與建物現況確認書要求確認滲漏水情形與處理方式，但表單揭露仍需搭配現況、修繕資料與必要查核，它不是政府對個別房屋「永不漏水」的保證。

看屋清單、現況確認書與不動產說明書有什麼不同？

這幾種資料不能混在一起

看屋清單是買方自行記錄現場疑點；建物現況確認書是買賣雙方簽認的契約附件；有經紀業參與的交易，不動產說明書則由經紀業依法製作、簽章、解說並交付

結構、氯離子、輻射、用電與消防等專業檢查，又有各自的資格、程序與用途

簡單說，看屋清單幫你找到問題，法定或契約文件用來揭露與確認資訊，專業鑑定則回答一般目視無法判定的問題

任何一份都不能單獨證明房屋完全沒有風險

格局與家具動線，要用日常生活反推

不要只站在空間中央看坪數

請把自己的床、沙發、餐桌、冰箱、洗衣機、書桌與收納尺寸帶進現場，確認門片、櫃門、走道、床邊與陽台動線會不會互相衝突

格局要同時問三件事：現在住得下嗎；接下來幾年的家庭變化還住得下嗎；為了放進家具，是否要拆牆、改門或移動廚衛？第三件事一旦涉及樑柱、承重牆、管道間、外牆或共用管線，就不是現場憑感覺決定

現況隔間不等於合法格局

房間數、陽台外推、夾層、頂樓增建或一樓增建，必須和建物謄本、使用執照、竣工圖及主管機關資料比對

看屋時只能記錄「現況與圖面或登記資料有差異」，不能直接判定合法或違法

如果屋主或仲介說「大家都這樣做」「以前就有」「不會拆」，請完整記為待佐證陳述

出價或簽約前，再請建築師及所在地建築主管機關確認現況、可使用範圍與風險

水壓、排水、門窗與設備，要操作才知道

在屋主同意下，逐一開啟廚房、洗手台、淋浴與陽台水龍頭，觀察水量是否穩定；若可同時開啟兩處用水，更容易看出尖峰使用時的變化

再讓水流一段時間，確認排水速度、地面坡度、有沒有回堵、異音或異味

供水與排水是兩件事

水量正常，不代表排水正常；沒有立刻積水，也不代表管線內沒有老化或間歇性堵塞

第一次操作只記錄當下結果，重要疑點應在用水尖峰複看，必要時找專業人員檢查

門窗與附屬設備怎麼記？

每一扇門窗實際開關，注意卡住、變形、密合、滲風、鎖具與窗框水痕

冷氣、熱水器、抽油煙機、瓦斯爐、洗碗機、洗衣機或其他留置設備，要先確認是否包含在買賣範圍，屋內設備是否保留、能否正常使用，以及故障後由誰負責，應逐項寫入不動產現況說明書或買賣契約。不能只用「二手設備視為贈送」概括所有責任；買賣雙方另有約定時，仍以書面契約為準。

2026 年 4 月 1 日生效的建物現況確認書更新，除原有供排水與附屬設備外，也細化硬固混凝土氯離子、用戶加壓受水設備與太陽光電設備等揭露

這些欄位的作用是讓資訊與責任更清楚，不代表買方只勾完表格，就已完成所有檢查

用電容量、迴路、漏電保護、接地、線徑與老舊配線，不應只靠插座通電判斷

需要深入確認時，找合格電器承裝業或電機技師

消防設備及大樓系統則由消防設備專業人員確認

看到裂縫、拆牆或增建，什麼時候應先停下來？

看屋時看到裂縫，不要只問「幾毫米」。先記錄裂縫位於粉刷層、隔間、樑、柱、承重牆、樓板或接合處；再看有沒有剝落、鋼筋外露、鏽蝕、水痕、傾斜、沉陷，或反覆修補後再出現

若主要構件出現明顯裂縫，還伴隨混凝土剝落、鋼筋外露、傾斜或沉陷；現況疑似拆除重要牆體；或增建、外推與核准資料差異很大，先暫停出價或簽約

保存照片與位置，再找相應專業人員判斷

不同問題，要找不同專業

• 結構、裂縫、拆牆與耐震：建築師、土木技師或結構技師。
• 混凝土氯離子：依所在地建築主管機關程序，委託認可或具資格的專業機構；若使用 TAF 實驗室，仍要確認認證項目、採樣程序、試驗方法與報告用途都符合個案要求。
• 輻射屋：先查核安會平台；需要量測時，依核安會資訊找認可方式或單位。
• 用電與老舊配線：合格電器承裝業或電機技師。
• 消防設備：消防設備師、消防設備士或依法可執行的專業人員。
• 違建、增建與格局變更：建築師及所在地建築主管機關；交易權利與契約另請地政士或律師確認。

房仲可以協助整理問題、調資料與安排查核，但不能代替工程、檢測、消防或法律專業下結論

遇到一句「應該沒問題」，先問證據是什麼、誰能確認，再決定下一步

若要進一步了解 RC、SRC、SS 名稱的差異與判讀邊界，可搭配閱讀：RC、SRC、SS 結構差在哪？房屋結構比較與買房查核。結構名稱是資訊之一，不是安全等級表

為什麼要在不同時間與天候複看？

第一次只看一個時段，常會漏掉房子在其他時間的樣子，真的有意願，就依自己最在意的風險安排複看；不必每個時段都跑，但重要疑問不能一直只靠口頭回答

複看不是為了挑毛病，而是確認這間房放進你的生活後，條件還成不成立

白天安靜的巷道，晚上可能有餐飲排煙；週末好停車的位置，平日下班可能不同；水壓也可能到了用水尖峰才出現差異

看完屋先查文件、估修繕，再決定要不要出價

現場看得喜歡，只代表值得繼續查，出價前，再把現場紀錄、權利與合法資料、修繕費用、價格與貸款放在一起評估

第一組：文件與權利

先核對建物與土地謄本、使用執照、現況格局、停車位權利、規約、分管協議及必要修繕資料。房屋謄本的三個主要部分，可先看房屋謄本怎麼看；其他官方查詢入口整理在不動產查詢完整攻略。

第二組：修繕與專業查核

把所有「待確認」與「重大疑慮」列成表格，再分成一般修繕、需要估價、需要專業判定與無法接受四類

別因為價格有折讓，就先略過原因還沒查清楚的問題

能不能修、由誰負責、需要多久，仍要逐項確認

第三組：價格比較

看實價登錄，要比同社區或條件接近的成交，包括樓層、屋齡、坪數、車位與交易時間。行政區平均單價不能直接套在某一間房。先用實價登錄怎麼看才準找出可比案例，再用房子估多少錢怎麼抓把屋況、格局與修繕差異放進判斷。

第四組：預算與貸款

房價合理，不等於你的預算安全。銀行鑑價、實際核貸、自備款差額、裝修與搬遷費用，都要放進同一張資金表。首購族可先看首購族買房完整攻略；準備確認資金時，再搭配首購族預算健檢與房貸可以貸多少。

看雙和物件時，也要確認生活圈、通勤、巷弄條件與未來轉手性是否符合需求。區域選擇可延伸閱讀雙和買房完整攻略。

許建甫的判斷：先把未知變少，再談喜不喜歡

看屋不是找一間完全沒有缺點的房子

真正要做的，是分清楚哪些缺點看得見、修得起、願意接受；哪些疑點還沒有答案；哪些風險一旦成立，就超過自己的預算或承受能力

第一次看屋不要靠猜

現場看到的就照實記錄；屋主或仲介說的先標成待佐證；需要專業判斷的問題，就交給相應人員

等資料夠了，再決定淘汰、複看、出價，或把查核條件寫進後續協商

喜歡一間房很正常。但越喜歡，紀錄越要做完整

你需要的不是一句「放心」，而是清楚知道自己根據哪些資料做決定

看屋現場檢查常見問題

資料來源與更新說明:本文依 2026 年 8 月可查得的行政院、內政部國土管理署、核能安全委員會、經濟部、台電與內政部消防署資料整理，提供一般看屋與買房決策參考。法規、表單、專業名冊及個案條件可能更新，實際應以主管機關與受託專業人員最新說明為準。