一般委託與專任委託最大的差別，是屋主在委託期間內，能不能自行出售，以及能不能再找其他仲介
一般委託通常保留自售與多家委託的彈性；專任委託依公平交易委員會的定義，期間內不得自行出售，也不得另行委託第三人仲介
但專任委託不等於法律規定只能由一位業務銷售，委託期間也沒有固定三個月
簽約前，業者應提供不得少於 3 日的契約審閱期；仲介服務報酬的法定規範是買賣雙方合計不得超過實際成交價 6%，不是固定「賣方 4%、買方 2%」
做了 15 年不動產，我會先看三件事：屋主交出哪些權限、業者承諾哪些工作、合作不如預期時怎麼退出
契約名稱只是起點，真正決定風險的是條款與執行方式
許建甫｜不動產經理人｜15年不動產實務經驗｜深耕雙和，服務全台
一般委託與專任委託，先看六項差異
兩種委託沒有絕對好壞，差別在銷售權限與管理責任怎麼分配
一般委託讓屋主保留較多選擇，但也要自己管理多家業者的價格、照片、說法與帶看紀錄
專任委託把窗口集中在一家經紀業者，資訊與回報較容易整合；代價是委託期間內的自售與另委託權受到限制
一般委託可以自己賣，但別漏看來源保護
一般委託通常讓屋主保留自行出售及委託多家仲介的空間，但「可以自己賣」不等於任何買方成交都與原房仲無關
簽約時要特別找出這類條款：受託人曾經介紹、接觸或帶看過的客戶，在委託期間內或期滿後一定期間成交，是否仍視為受託人完成仲介義務？客戶資料如何提供？屋主如何確認來源？如果是其他房仲成交，有沒有例外？
內政部契約範本有「期滿後二個月內，與受託人曾仲介之客戶成交」的示例，但這不代表每一份一般委託都固定兩個月，也不代表只要合約標題寫一般委託就沒有來源保護
實際期間、對象與服務報酬仍要回到你簽的契約
多家委託還有一個管理成本：同一間房如果出現不同售價、不同照片或不同屋況說法，買方會先懷疑哪一個資訊才是真的
一般委託要有彈性，也要有一套統一資料與回報紀錄
專任委託是給一家經紀業者，不是只給一位業務
專任委託限制的是屋主在約定期間內另行出售或委託的權限，不是法律規定只能由某一位業務單獨處理
《不動產經紀業管理條例》所稱經紀業，是依法經營仲介業務的公司或商號；委託契約簽訂後，經紀業才能刊登廣告與銷售，相關文件也應由經紀業指派經紀人簽章
由此來看，屋主簽約時應先確認契約上的受託人究竟是哪一家公司或商號，再問清楚主要窗口、協作人員、聯賣範圍與回報方式
所以，聽到「專任會有整個團隊幫你賣」時，不要只停在口頭承諾
請把具體工作列出來：何時完成照片與不動產說明書、刊登哪些平台、是否跨店或跨品牌合作、多久回報一次、帶看後提供哪些紀錄，以及何時重新檢查價格與策略
專任委託一定要簽三個月嗎？
沒有法律規定專任委託一律三個月。
現行「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」要求契約寫明委託銷售的起訖日期；如果完全沒有記載委託期間，委託人得隨時以書面終止，規範沒有把期間固定成三個月。
三個月可能是業者提出的合作週期，也可能是雙方評估後的約定
屋主要問的不是「大家是不是都簽三個月」，而是這段期間要完成哪些工作、何時檢查成效、什麼情況可以調整或終止
我的建議是把委託期拆成可檢查的節點，例如上架完成日、第一次回報日、帶看回饋整理日與價格策略檢討日
委託期間長短不是唯一重點
有些屋主會依產品類型簽訂半年至一年的銷售期間，但更重要的是雙方是否約定明確的回報、檢討與驗收節點
只有期間，沒有檢查方式，才是真正的風險
不動產服務費是固定賣方 4%、買方 2% 嗎？
不是。主管機關規範的是買賣雙方服務報酬總額，合計不得超過不動產實際成交價金的 6%。
這個 6% 是最高上限，不是固定收費比率；法規也沒有規定一定要由賣方付 4%、買方付 2%。屋主實際要支付的比例、計算基礎、付款時間與稅金是否包含在內，都應在委託銷售契約中寫明
一般委託不代表服務費一定比較低，專任委託也不代表一定比較高
費用要和服務內容一起看：由誰製作說明書、安排攝影、管理廣告、篩選買方、回報帶看、協助議價，以及簽約到交屋由誰追蹤
說真的，只談百分比，卻沒有把服務項目、回報頻率與責任寫清楚，屋主很難判斷自己付的是什麼
簽約前至少 3 日審閱，不是簽後無條件反悔
不動產委託銷售定型化契約及附件的審閱期間不得少於 3 日，重點是讓屋主在簽約前完整閱讀與比較條款
這 3 日不是簽約後的無條件解約期，也不是網路購物常聽到的 7 日猶豫期
行政院消保會說明，企業經營者用定型化契約條款讓消費者拋棄審閱權，該約定無效；未給合理審閱期間時，相關條款原則上不構成契約內容，但個案效果仍可能涉及事實與證據判斷
實務上，屋主應取得完整空白契約與附件，記下收到日期
不要只看簽名頁，也不要因為熟人介紹或業務說「這只是例行文件」，就跳過專任限制、服務報酬、來源保護、終止與違約條款
房仲委託契約可以隨時無條件解約嗎？
不能一概而論，解約或終止要依契約內容、通知方式、終止原因與當時進度判斷
內政部契約範本示例載有：契約非經雙方書面同意，不得單方任意變更；尚未仲介成交前，如果因可歸責於委託人的事由終止，受託人得依已進行的實際情形檢據請領必要費用，並設有上限
範本也列出委託期間內自行出售、另委託第三人，或特定來源客戶在期滿後成交的效果。
這些內容提醒屋主一件事：不要把「我不想賣了」直接等同於「不用負任何責任」
簽約前要把終止條件、通知形式、必要費用、服務報酬、違約金與廣告下架方式逐條看懂；若條文不清或金額重大，應請消保官、律師或地政專業人員協助判斷
政府契約範本是訂約參考，與依法公告的應記載及不得記載事項，規範效力並不相同
不能只因契約「看起來像公版」，就假設每一條都不用協商或不會產生爭議
一般委託與專任委託，屋主怎麼選？
選擇標準不是哪一種比較高級，而是你能不能管理合作關係
如果你有時間統整多家房仲、能維持售價與屋況資訊一致，也需要保留自行找到買方的彈性，一般委託比較符合你的管理方式
前提是來源紀錄、帶看名單與成交通知要清楚。
如果你希望單一窗口統整照片、廣告、買方、帶看與議價，也願意在一段明確期間內集中授權，專任委託可以成為選項
前提是業者提出可驗收的服務計畫，而不是只有「我會更用心」四個字
我比較在意的是，屋主能不能回答下面六題
一般或專任？可否自售、另委託或聯賣？
起日、迄日、延長方式與檢討節點是什麼？
照片、廣告、回報、帶看與議價由誰完成？
比例、計算基礎、付款時間與包含項目是否明確？
客戶如何認定、保護多久、其他業者成交如何處理？
通知方式、必要費用、違約效果與廣告下架如何辦理？
一般委託與專任委託常見問題
一般委託可以自己賣，也可以同時找多家房仲嗎？
通常可以，但仍要看實際契約。屋主應確認自行出售、另委託、成交通知及來源保護條款，避免與房仲曾接觸或帶看的買方成交後，發生服務報酬爭議。
專任委託是不是只能由一位業務賣，而且一定要簽三個月？
都不是法定規則。專任限制的是委託期間內不得自售或另委託第三人；契約受託人通常是經紀業公司或商號，不是法律限定的一位業務。委託期間應寫明起訖日，法律沒有固定三個月。
房仲服務費是固定賣方 4%、買方 2% 嗎？
不是。買賣雙方服務報酬合計不得超過實際成交價的 6%，但 6% 是上限，不是固定比率；法規也沒有固定賣方 4%、買方 2%。實際比例應協商並寫進契約。
房仲委託契約簽完後可以隨時無條件解約嗎？
不能一概而論。至少 3 日是簽約前的契約審閱期，不是簽約後無條件解約期。提前終止的通知方式、必要費用、服務報酬或違約效果，要依契約內容與個案事實判斷。
資料來源與風險提醒:本文整理一般委託與專任委託的選擇框架，不代替個別契約、法律意見或消費爭議判斷。一般委託是否可自售、來源保護多久、專任期間能否調整、提前終止要負擔哪些費用，以及成交後是否應支付服務報酬，都要以實際契約、往來紀錄與個案事實確認，政府公布的「不動產委託銷售契約書範本」提供訂約參考；「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」則有不同的規範效力。簽約前應取得完整契約與附件，保留至少 3 日審閱時間，空白欄位填妥後再簽名，並由雙方各自留存一份。
