台灣超過 400 萬戶住宅屋齡逾 30 年，政府於 2017 年推出「危老重建條例」，提供容積獎勵、稅賦減免、利息補貼等多項優惠，鼓勵老屋屋主加速重建。本文整理危老重建的申請條件、三大獎勵、完整流程、危老 vs 都更比較，以及無法整合時的「老宅延壽」替代方案。
一什麼是危老重建？
危老重建是「都市危險及老舊建築物加速重建條例」的簡稱，由內政部於民國 106 年（2017 年）5 月公布實施。相較於程序繁瑣的都市更新，危老重建省略了公聽會、聽證會與審議委員會等流程，申請條件單純、時程較短，是目前台灣最具效率的老屋重建途徑。
⏰ 重要時間壓力提醒！現在申請才不吃虧
2024年5月～2025年5月：時程容積獎勵為 2%
2025年5月～2026年5月：時程容積獎勵降至 1%
2026年5月12日之後：時程獎勵正式歸零（0%）
2027年5月31日：危老條例申請截止（日落條款），逾期只能走都更
二申請條件：3 個必要資格
位於都市計畫區
必須位於都市計畫範圍內（住宅區、商業區等），農地、山坡地不適用
危險或老舊建物
符合「危險」（結構未達最低等級）或「老舊」（屋齡 30 年以上）其中之一
全體所有人同意
需取得全部土地與建物所有權人 100% 書面同意，一人不同意即無法申請
不符合條件的情況
- 位於非都市土地（農地、山坡地）的建物
- 被認定具有歷史、文化、藝術或紀念價值的建築物
- 違建、未領使用執照的非法建築物
- 有任何一位所有權人不同意重建
三三大獎勵措施
危老重建提供三大類獎勵，容積獎勵總上限為基準容積 1.3 倍或原建築容積 1.15 倍（兩者取較大值），稅賦與利息補貼則需在期限內申請才適用。
| 獎勵類型 | 內容說明 | 注意事項 |
|---|---|---|
| 容積獎勵 | 時程獎勵（2026/5 後歸零）＋規模獎勵＋耐震獎勵等，總上限為基準容積 1.3 倍 | 2026年5月後僅剩規模獎勵，越早申請越划算 |
| 稅賦減免 | 重建期間免徵地價稅；完工後 2 年內減免地價稅與房屋稅；未移轉者房屋稅減半可延長 10 年 | 須於民國 116 年（2027）5 月 11 日前提出申請 |
| 利息補貼 | 政府提供每戶最高 350 萬元、年限 20 年的貸款利息補貼 | 僅限自住房屋申請 |
| 結構補強補助 | 整合重建前的局部補強工程，補助工程款 45%，每棟上限 1,000 萬元 | 需經耐震評估確認有補強需求 |
四危老 vs 都更：我該選哪個？
這是老屋屋主最常問的問題。兩者最大差異在於「同意門檻」與「審核速度」：
| 比較項目 | 危老重建 | 都市更新 |
|---|---|---|
| 同意門檻 | 100% 全體同意 | 約 75% 多數決 |
| 審核速度 | 書面審查、無委員會 | 公聽會、聽證會、審議 |
| 完成時程 | 約 3～5 年 | 約 5～10 年以上 |
| 申請期限 | 至 2027 年 5 月 31 日截止 | 無期限 |
| 容積獎勵 | 最高基準容積 1.3 倍 | 依計畫內容另計，彈性較大 |
| 最適情境 | 住戶少、容易整合，希望快速完成 | 基地大、住戶多、整合困難者 |
五最難的一關：如何整合鄰居意願？
取得 100% 同意是危老重建最大的挑戰。根據實務經驗，以下幾個溝通心法能有效提升整合成功率：
整合鄰居意願的 5 個心法
- 先算出「重建後每戶能拿回多少坪」，用具體數字說話，效果遠勝空談安全
- 找出「關鍵影響者」先溝通，通常只要樓長或意見領袖點頭，其他住戶容易跟進
- 說明重建期間的過渡安置方案，解除住戶「沒地方住」的顧慮
- 提供政府補助的具體金額試算，讓住戶看見「不用自己出那麼多錢」
- 若有一戶堅決反對，可先評估改走都市更新，或等待對方意願改變再推進
六完整申請流程
1
確認危老資格 先做
委託結構技師進行耐震初步評估，確認建物是否符合「危險」或「老舊」資格。評估費用可申請政府補助，初評通常全額補助。
2
取得全體所有人同意
取得全部土地與建物所有權人 100% 書面同意。這是最困難的一關，建議搭配上述溝通心法，或委託專業整合團隊協助。
3
委託建築師擬具重建計畫書
由開業建築師擬定「重建計畫書」，內容包含土地及合法建築物證明、申請容積獎勵項目、建築配置圖與設計圖等文件。
4
向縣市政府提出申請
攜帶完整文件向當地縣市政府危老專責窗口（都市發展局或都更處）掛件申請。危老採書面審查，不需委員會審議，流程相對快速。
5
申請拆照與建照
重建計畫核准後，申請原有建築的拆除執照及新建物的建造執照。建照核發通常需要半年至 1 年，此期間可同步申請危老重建相關貸款與補助。
6
施工完工、取得使用執照
依照核准建築圖說施工，完工後申請使用執照，稅賦減免優惠同步啟動。注意稅賦申請須在民國 116 年 5 月 11 日前提出。
申請前務必注意
- 補助採「先做後補」制度，需先墊付費用再申請核銷，建議預先準備資金
- 容積獎勵雖多，總上限為基準容積 1.3 倍，基地狹小時公設比會提高，實際可用空間需仔細試算
- 稅賦減免須於民國 116 年（2027）5 月 11 日前提出申請，勿錯過期限
- 危老條例申請截止日為 2027 年 5 月 31 日，逾期只能走都更，整合難度大幅提升
七無法整合重建？還有「老宅延壽計畫」
如果住戶無法達成 100% 同意、暫時無法推動危老重建，政府在 2026 年推出了「老宅延壽機能復新計畫」，提供修繕補助作為替代方案，讓老屋先「延壽」，等待日後整合條件成熟再重建。
🏠 2026 老宅延壽計畫重點
政府投入 50 億元特別預算，2026年5月開放申請，2027年12月31日截止，採先到先審制
補助對象
屋齡 30 年以上、4～6 樓公寓（含高齡或弱勢住戶）及 6 樓以下透天住宅
最高補助金額
公寓公共空間最高 960 萬元；每戶室內最高 30 萬元；補助比例最高 65%
補助項目
增設電梯、立面修繕、公共管線更新、屋頂防水、無障礙設施、室內安全改善
同意門檻
公寓：過半數所有權人同意即可；透天：需全體同意（比危老更容易整合）
⚠ 注意：已申請危老重建或都更程序的建物，不可重複申請老宅延壽補助。諮詢專線：02-7701-9919（週一至週五 08:00–17:00）
八FAQ 常見問題
危老重建和都市更新有什麼不同？
最大差異是同意門檻與速度。危老需要 100% 同意但流程快（約 3～5 年）；都更約 75% 同意即可推動但程序繁瑣（常需 5～10 年以上）。住戶少、容易整合者選危老；基地大、整合困難者選都更。
2026 年 5 月後申請還有容積獎勵嗎？
還有，但「時程獎勵」將歸零。2026 年 5 月後只剩「規模獎勵」（依基地面積加碼）、耐震獎勵等項目，總上限仍是基準容積 1.3 倍，但少了時程獎勵後，能拿到的容積會比現在少。
屋齡剛滿 30 年就可以申請嗎？
是的。屋齡滿 30 年即符合「老舊」資格，可申請危老重建。建議及早進行耐震評估並開始整合住戶意見，在 2027 年 5 月截止前完成申請。
只有一戶不同意可以怎麼辦？
危老要求 100% 同意，一戶不同意即無法申請。可考慮：①繼續溝通，說明重建後資產增值效益；②改走都市更新（同意門檻較低）；③申請老宅延壽計畫先做修繕，待時機成熟再推危老。
2027 年之後還能申請危老重建嗎？
不行。危老條例有「日落條款」，申請截止日為民國 116 年（2027 年）5 月 31 日。逾期後若要重建老屋，只能走門檻更高的都市更新程序，整合難度與時間成本都會大幅增加。
