土地法 34 條之 1 不是只看共有人數過半
一般情況下，同意人數與同意持分都要超過二分之一；若同意持分超過三分之二，才可以不計人數
比例達標後，仍要通知其他共有人、處理優先購買權，並完成價金清償或提存與登記
繼承房屋還要先確認共有型態，不能直接把應繼分當成房屋持分
許建甫｜不動產經理人｜15年不動產實務經驗｜深耕雙和｜服務全台
土地法 34 條之 1 的兩種同意門檻怎麼算？
先分兩條路徑
一般情況下，同意人數與同意持分都要超過二分之一；若同意持分合計超過三分之二，才可以不計人數
剛好二分之一或三分之二都不符合「超過」的要求
兩條路徑都只解決比例問題，通知、優先購買、價金與登記程序仍要完成
比例原則上以土地登記簿記載的共有人數與應有部分為準；但登記共有人已死亡時，須把其繼承人數與繼承人應繼分納入計算
涉及公同共有時，另依潛在應有部分規則判斷
同意持分 > 1/2
可以不計人數
你好，許建甫
來源：土地法第三十四條之一執行要點。
哪些共有房屋交易適用土地法 34 條之 1？
部分共有人依土地法第 34 條之 1 辦理處分、變更或設定法定權利時，原則上應就共有物全部為之；但若某一應有部分本身為公同共有，該公同共有的應有部分也得依規定辦理
處分以有償讓與為限，不包括信託、交換所有權與共有物分割
對一般屋主來說，最常遇到的是「部分共有人依門檻出售整個共有房屋」
這跟一個共有人只出售自己的應有部分，不是同一件事
執行要點也明確排除信託、交換所有權與共有物分割
換句話說，土地法第 34 條之 1 不是遺產分割，也不是共有物分割，更不能拿來辦理贈與
同意處分的共有人原則上也不能同時成為受讓人；依法行使優先購買權的情況除外
若目的是由某位家人承接，應先確認應走全體買賣、遺產分割、共有物分割或優先購買，而不是先把 34 條之 1 當捷徑
出售整間房屋，和出售個人持分差在哪？
出售整個共有房屋，是把全部所有權移轉給買方，通常要依序檢查同意門檻、通知、價金清償與登記文件
出售個人持分，是共有人處分自己的應有部分。買方取得的是比例權利，不是屋內某個固定房間
若買受人不是原共有人，其他共有人原則上得以同一價格優先購買；若買受人本來就是共有人，則不適用本條優先購買權
這兩種交易的買方、價格、貸款與風險完全不同
看到「持分可以賣」，不能直接推論成「一個人可以把整間房賣掉」
繼承房屋是公同共有，34 條之 1 的比例怎麼算？
土地法第 34 條之 1 前四項，也準用於公同共有
但計算方式不是把每個人的應繼分直接當成特定房屋持分
公同共有要看共有人數與「潛在應有部分」
兩者原則上都要超過二分之一；若潛在應有部分合計超過三分之二，才可以不計人數
潛在應有部分要依公同關係的法律規定、習慣或法律行為判斷
多位繼承人尚未分割遺產時，還要把遺囑、繼承人、全部遺產、債務與是否已有分割協議一起核對
如果沒有法律、習慣或法律行為可供判斷，潛在應有部分視為不明並推定均等
分別共有與公同共有併存時，須依執行要點分別計算後併入；同一人同時屬於分別共有人與公同共有人時，人數不得重複計算
因此，看到兄弟姊妹四個人，不是簡單算出三個人同意就結束
先確認目前是公同共有、分別共有，還是兩者併存，才有資格往下算比例
土地法 34 條之 1 書面通知怎麼做？何時才能公告？
符合比例後，部分共有人在處分前仍須先通知其他共有人
原則上要以雙掛號通知書或郵局存證信函，送到戶籍地址；法人或非法人團體則送到事務所或營業所
他共有人的戶籍地址無法送達、戶籍暫遷至戶政事務所，或已知他共有人未居住於戶籍地且能向實際住居所送達時，應向實際住居所通知，並完成執行要點要求的切結
只有執行要點列舉的不能書面通知情形，才得改用公告
公告可以在不動產所在地的村里辦公處布告並經村里長簽證，或以登報方式辦理
自布告日或最後登報日起經 20 日，才發生通知效力
通知內容也不能只寫「我要賣房」
土地或建物標示、處分方式、各宗價金分配、償付方法與期限，以及通知人、受通知人的必要資料，都應明確記載
公告 20 日，不等於其他共有人同意出售
20 日是公告發生通知效力的時間；15 日則關係到優先購買權是否視為放棄
兩者都不等於同意出售，也不代表放棄應得價金或其他合法異議
34 條之 1 優先購買權期限多久？交易條件怎麼比？
部分共有人依土地法第 34 條之 1 出售共有房屋時，其他共有人原則上可以依原出售條件，共同或單獨主張優先購買
收到出賣通知後 15 日內沒有表示，優先購買權視為放棄
若以書面主張，意思表示要到達同意處分的共有人，才發生效力。
主張優先購買時，不只價格要相同，付款方式、付款時間、交屋及其他交易條件也要一併比對
多人主張時，原則上依各自應有部分比例分配；公同共有則依潛在應有部分比例計算
執行要點也說明，這項優先購買權是債權性質
若違反優先購買義務，但房屋已完成移轉登記，交易並不當然無效；受損害者可依法請求損害賠償
實際救濟方式仍應由律師判斷
其他共有人不領價金，何時需要辦理提存？
同意處分的共有人，對其他共有人應得的對價或補償負連帶清償責任。不同意出售，不代表會失去應得價金
申請權利變更登記時，要提出其他共有人已領受價金或補償的證明。若對方未受領，則須提出依法提存的證明
提存不是把錢放在任何帳戶，也不是交給某位家人代收
共有人死亡、行蹤不明或繼承人不明時，清償或提存對象還會牽涉繼承人、遺產管理人或財產管理人，文件也會增加
登記機關不審查對價或補償金額多寡；但自登記案件收件後至登記完畢前，若其他共有人對應得對價、補償或買賣條件提出書面異議，並附具已向法院起訴的文件，登記機關應依法駁回申請
土地法 34 條之 1 最容易在哪些環節出錯？
常見風險集中在五個環節：共有型態判斷錯誤、同意比例算錯、通知未合法送達、優先購買條件不完整，以及價金清償或提存文件不符
任何一環出問題，都可能讓簽約、登記或後續爭議變得更複雜
這也是為什麼正式出售前，要先把最新謄本、完整交易條件、送達資料與價金處理方式整理好
土地法 34 條之 1 出售共有房屋，要走哪六步？
確認共有型態、共有人、持分、抵押權與限制登記。
分開計算同意人數、應有部分；公同共有另算潛在應有部分。
列清楚各宗不動產價金、付款、償付期限與交屋條件。
依規定書面通知；只有法定不能送達情形才能公告。
確認其他共有人是否依原出售條件在期限內主張。
備妥一般登記文件、通知或公告證明、領款或依法提存證明、優先購買權處理、完稅及個案所需文件。
這六步不是所有案件的固定文件清單
若共有人已死亡、房屋有抵押權、查封、預告登記、禁止處分，或共有結構同時包含公同共有與分別共有，程序與文件都會增加
我比較在意的，不是先問「能不能用 34 條之 1」，而是先確認房屋是否具備清楚出售的條件
程序如果前面沒有盤好，越接近簽約與過戶，成本越高
收到土地法 34 條之 1 通知，不同意的人先做什麼？
先不要把通知丟在一旁，也不要只回一句「我不同意」
你需要先確認通知是什麼、期限從哪一天開始，以及出售條件是否完整
- 核對土地或建物標示、出售範圍、各宗價金、付款與償付期限
- 核對共有人、同意人數與持分計算
- 確認你是否要依原出售條件主張優先購買
除優先購買權異議另依土地登記規則第 97 條第 3 項處理外，其他共有人自登記案件收件後至登記完畢前，得就未分列各宗價金、書面通知不符規定、對價或補償及買賣條件爭議，或其他權益受損提出書面異議
其中對價、補償、買賣條件與其他權益受損的爭議，須附具已向法院起訴的文件
符合法定情形時，登記機關應駁回申請
若考慮行使優先購買權，應在收到出賣通知後 15 日內表示，並確保意思表示到達同意處分的共有人；其他異議也應在登記完畢前依法提出
收到通知後應儘快帶著通知書、最新謄本與相關契約資料，向律師、地政士及所在地地政事務所確認
土地法 34 條之 1 和遺產分割、共有物分割差在哪？
土地法第 34 條之 1 是共有不動產的處分制度，重點是符合比例的部分共有人，依完整程序處分整個共有物
遺產分割處理的是被繼承人留下的全部遺產，目的是把房屋、土地、存款與債務分配給各繼承人
共有物分割則是特定房屋已由多人共有後，請求終止該共有關係
三者的目的、前提、文件與後果都不同
家人想由其中一人承接，不一定要先想 34 條之 1；有人希望保留房屋，也不代表只能走訴訟
先確認真正要解決的是「出售」「分配」還是「終止共有」，才能選到對的程序
許建甫的判斷：34 條之 1 是程序，不是協商替代品
家人談不下去時，34 條之 1 很容易被當成跳過協商的工具
但法律能處理權利，不能替家人把價格、時間和分配談好
我會先整理房屋價值、貸款與限制、共有型態、每個人的需求，以及出售後可分配金額
有人想留，能不能承接？有人急著拿現金，有沒有分期找補或出售其他遺產的可能？
能走程序，不代表應該立刻走
這些方案都談過，仍然無法前進，再評估土地法第 34 條之 1、遺產分割或共有物分割
真正要算的是價格、時間、家人關係與法律成本
常見問題
土地法 34 條之 1 是只要共有人過半就能賣嗎？
不是。原則上同意共有人數要超過二分之一，且這些同意人的應有部分合計也要超過二分之一；若同意持分合計超過三分之二，才可以不計人數。比例達標後仍須完成通知、優先購買、價金與登記程序。
公同共有的繼承房屋可以適用土地法 34 條之 1 嗎？
可能適用。公同共有須依共有人數與潛在應有部分計算，不能直接把每個人的應繼分當成特定房屋持分。個案仍要核對遺囑、全部繼承人、遺產與登記資料。
共有人持分超過三分之二，還需要通知其他人嗎？
需要。比例門檻與事前通知是兩件事；持分超過三分之二只影響人數計算，不會免除書面通知、優先購買與價金清償等程序。
其他共有人 15 日沒有回覆，是不是代表同意出售？
不是。15 日內沒有表示，影響的是優先購買權視為放棄，不代表同意出售，也不代表放棄應得價金或所有爭議。
其他共有人不領出售價金，房屋還能辦過戶嗎？
可能透過依法提存處理，但提存人、受取人、文件與登記條件都須正確。共有人死亡、失聯或繼承人不明時，還會增加繼承人、遺產管理人或財產管理人的程序。
收到土地法 34 條之 1 通知，但不同意出售，應該先做什麼？
先確認通知日期、出售範圍、價格與付款條件，再核對同意人數與持分計算。若考慮優先購買，或認為通知、價金有問題，應盡快帶著通知書與最新謄本向律師、地政士及所在地地政事務所確認。
先確認門檻與完整程序
價格與下一步看清楚
資料來源與風險提醒:本文依 2026 年 8 月 22 日可查得的法務部全國法規資料庫與行政院公報資料整理，提供共有房屋依土地法第 34 條之 1 出售時的初步判斷。
