很多屋主賣房的時候，看到成交價2,000萬，第一個念頭是：我拿到2,000萬了。
但實際上，成交價不等於你能拿回的金額。扣掉房地合一稅、仲介服務費、銀行清償貸款、代書費和其他交易成本，最後手上剩下的數字，往往和很多人一開始想的不太一樣。
真正影響換屋決策的，不是成交價，而是賣完之後，你手上還剩下多少資金可以迎接下一間房。
真正影響換屋決策的，不是成交價，而是賣完之後，你手上還剩下多少資金可以迎接下一間房。
這篇文章，我把房地合一稅的計算邏輯說清楚，再用具體數字讓你對號入座。
賣房前先算清楚，換屋決策才會踏實。
房地合一稅是什麼？很多人有一個最大的誤解
我遇到最多的誤解，就是很多人以為房地合一稅是用成交價去課稅。
很多屋主一聽到稅率35%、45%，就很緊張，覺得房子賣2,000萬，是不是就要拿2,000萬去課稅。
其實不是。
房地合一稅課的是「出售所得」，也就是成交價扣掉買入成本，以及符合規定可以列報的相關費用後的金額，不是直接對成交價課稅。
不是賣2,000萬就課稅2,000萬，而是針對計算後的所得課稅。
房地合一稅怎麼算？公式說清楚
稅率依持有時間不同而有差異：
| 持有期間 | 一般稅率 |
|---|---|
| 未滿2年 | 45% |
| 超過2年，未滿5年 | 35% |
| 超過5年，未滿10年 | 20% |
| 超過10年 | 15% |
實際試算：持有3年，賣1,800萬要繳多少稅？
用一個首購族換屋最常見的情境來試算：
也就是說，賣1,800萬，光是房地合一稅就要繳約94.5萬。
這還不包含仲介服務費、代書費和銀行清償貸款。
符合自住優惠，最高可以免稅400萬
如果符合自住房地優惠條件，稅務負擔會大幅降低。
必須同時符合以下三個條件：
- 持有並設籍、實際居住連續滿6年，個人、配偶或未成年子女設有戶籍
- 交易前6年內，沒有出租、沒有營業使用、沒有執行業務使用
- 交易前6年內，個人、配偶及未成年子女未曾使用過這項優惠
符合條件之後，優惠如下：
用同樣的案例來看：買1,500萬、賣1,800萬、可扣除費用30萬，課稅所得為270萬元。
如果符合自住優惠，因為課稅所得未超過400萬，房地合一稅為0元。
同樣是賣1,800萬，有沒有符合自住優惠，差距就是94.5萬元的稅。
賣房前，你還要算清楚這幾筆
房地合一稅只是賣房成本的一部分。
把所有費用加起來，才是你真正能拿回的金額。
| 費用項目 | 參考金額 |
|---|---|
| 房地合一稅 | 依持有年限與所得計算 |
| 仲介服務費 | 售屋約成交價最高上限4% |
| 代書費 | 約1.5到3萬 |
| 銀行清償貸款 | 依剩餘貸款餘額 |
| 土地增值稅 | 依公告土地現值計算 |
所有費用扣完之後，剩下的才是你真正可以用來換屋的資金。
這個數字，在決定賣房之前就要算清楚。
重購退稅：賣了再買，已繳的稅可以退回來
如果你是自住換屋，賣掉舊房、再買一間自住房，符合條件可以申請重購退稅，把已繳的房地合一稅退回來。
如果你是自住換屋，賣掉舊房、再買一間自住房，符合條件可以申請重購退稅，把已繳的房地合一稅退回來。
最後說一句真心話
很多屋主都是準備賣房時，才開始問房地合一稅要繳多少。
但我的習慣是在決定賣房之前，就先把房地合一稅、仲介費、貸款餘額和最後能拿回多少現金一起試算清楚。
因為真正影響換屋決策的，不是成交價，而是賣完之後，你手上還剩下多少資金可以迎接下一間房。
賣房前先算清楚，換屋決策才會踏實。
如果你現在不確定自己的情況，歡迎直接聯絡我，我們一起把數字算清楚。
常見問題
房地合一稅是對成交價課稅嗎？
不是。房地合一稅課的是「出售所得」，也就是成交價扣掉購入成本，再扣掉符合規定的相關費用後的金額。不是直接對成交價課稅，所以稅率35%不等於成交價的35%。
持有多久稅率最低？
持有超過10年，一般稅率為15%。如果符合自住優惠條件，持有並設籍實際居住連續滿6年，課稅所得400萬以內免稅，超過部分按10%優惠稅率計算。
自住免稅的條件是什麼？
必須同時符合三個條件：持有並設籍、實際居住連續滿6年；交易前6年內沒有出租、營業或執行業務使用；交易前6年內個人、配偶及未成年子女未曾使用過這項優惠。三個條件都符合，課稅所得400萬以內免稅。
什麼是重購退稅？
自住換屋時，賣掉舊房再買一間自住房，符合條件可以申請重購退稅，把已繳的房地合一稅退回來。退稅金額依新舊房價差異和已繳稅額計算，是換屋時很重要的稅務規劃工具。
賣房前要先算哪些費用？
除了房地合一稅，還要算仲介服務費（售屋最高上限不得超過4%）、代書費（約1.5到3萬）、銀行清償貸款餘額、土地增值稅。這些費用加起來，才能算出賣完房子之後真正可以用來換屋的資金。
