永和區｜銀河水都社區指南：格局、實價登錄與看屋重點

因為這筆是特殊關係交易，不適合拿來推估一般買賣行情。

官方資料顯示，2025年11月6日成功路二段235號12樓登錄總價310萬元、建物總坪55.81坪，另有12.51坪車位面積，但車位價格登錄為0。這不代表車位免費，也無法可靠拆出一般房屋單價。查看官方原始資料

本次查核共找到13筆相關登錄：9筆一般住宅交易、1筆特殊關係交易、3筆單獨車位交易。本文行情表只列9筆一般住宅交易，其餘4筆不混入房屋單價比較；這仍不是銀河水都的完整成交史。

要估特定戶別，仍應挑日期、面積、樓層、位置與車位接近的案例。計算方式可參考內政部實價查詢說明與實價登錄怎麼看才準？

先分清楚權狀面積

比較個戶時，要把主建物、附屬建物、共有部分及車位分開看。兩戶建物總坪相近，不代表室內使用面積與空間尺度相同。

20至22坪：先確認格局與陽台

本文納入的3筆20.59至21.18坪成交都有陽台外推備註。這只代表該3筆登錄，不能套用到所有小坪數戶別；看屋時仍要核對合法圖面、現況隔間與陽台使用情形。

35至63坪：先把車位拆開

目前案例中的47.86坪、53.52坪與62.99坪都包含車位，36.48坪則沒有車位登錄，不能直接比較室內大小。2025年7月29日的62.99坪案例，扣除4.17坪、180萬元的坡道機械車位後，房屋面積為58.82坪，換算房屋單價為59.00萬元／坪。

同坪數，也要分位置與樓層

先用完整門牌確認戶別位在成功路側、社區內側或環河東路側，再比較樓層、主要窗向、前方遮蔽物與聲音，才看得出兩戶真正的差異。

捷運與公車，分開看路線與等候

環狀線Y09秀朗橋站可作為通勤起點。車站位在中和區景平路2號，官方資料列2號出口有電梯；從銀河水都不同入口出發，步行與等紅綠燈的時間仍會不同。

688與F526可作為周邊轉乘選項，但站牌位置、行車方向與停靠方式不同。帶推車或陪長者通勤時，最好把站牌到電梯出口的路線一起走過。

交通來源：新北捷運車站資訊、秀朗橋站出口資訊、688官方站序、F526官方路線。班表、改道與電梯狀態，以使用當日營運資訊為準。

河濱與運動機能，不等於社區內設施

市府曾在2017年公告環河東路四段秀朗堤外牽引道開放，但這不等於銀河水都有私人直通河濱入口。實際過街、坡道與目前開放情況要到現場確認；永和國民運動中心位於永利路250號，屬於外部公共設施。

相關來源：秀朗堤外牽引道歷史公告、永和國民運動中心。日常採買則建議從自己常用的入口出發，實際走一次過街、購物及提物回家的路線。

國小：民本里的基本學區是秀朗國小。115年5月修正版沒有再以鄰號或門牌單雙號切分。官方門牌清冊可直接確認成功路二段227號；其他門牌仍應逐一向學校確認。

國中不是永和、福和任選。115年7月8日修正版將民本里列入永和／福和國中基本學區，依學生身分證尾數分配：單號永和、雙號福和。這裡的尾數不是房屋門牌，也不是家長的身分證尾數。

若新生有兄姊正在就讀，官方文件另有同校規則，但仍要由學校依完整條件審核。買房前可先用完整門牌詢問學校，不需要在公開留言提供孩子的身分證或戶籍文件。

官方來源：115學年度國小學區表，第30至31頁、115學年度國中學區表，第12頁、民本里門牌對照清冊，第6頁。資料更新至2026年9月16日，實際入學資格仍由學校認定。

不是。這兩張圖是用來理解門牌、戶別與道路的相對位置，不能取代權狀、建物測量成果圖、核准圖面或現場測量。

先用完整門牌對照戶別位置表，就能初步分辨成功路側、社區內側或環河東路側。接著再確認樓層、主要窗向與前方遮蔽物。

查看門牌與戶別對照

沒有哪一側一定最好，重點是你的生活需求。怕聲音、在意日照或希望有特定視野，都要在實際時段從目標戶的主要房間確認。

不一定。樓層、窗戶開口、鄰棟、樹木與前方建築都會影響視野；即使現在看得到，也不能保證景觀永久不變。

不等於。平台歷史房型資料列出的建物總坪區間為20.59～85.86坪；建商原始作品頁另列規劃20～110坪，兩者口徑不同。比較個戶時，要從權狀分開確認主建物、附屬建物、共有部分與車位。

因為每一戶的成交日期、坪數、樓層、位置、屋況與車位都不同。看價格時先找條件接近的正常交易，特殊關係或無法拆分車位的紀錄不要混在一起。

先看計算方式，不要只挑最高或最低的數字。期間、門牌範圍、更新時間、車位拆算與特殊交易排除方式都會造成差異；最後仍要回到官方成交資料與相近戶別。

社區目前「不允許」安裝私有充電樁。已經使用電動車，或未來有明確換購計畫的買方，要先把日常充電地點與動線納入評估。購買或承租車位時，也要確認平面或機械型式、車位尺寸、限重及進出條件；大型電動車建議實際試停。

住宅管理費約為每坪90元／月，車位管理費另計。社區規劃有室內泳池、健身房與視聽空間等公設；開放時段與使用方式會依季節、維護及社區安排調整，不能只看公設名稱判斷。

秀朗橋站可以作為通勤起點，官方資料也列2號出口有電梯；但不同社區入口的步行路線與等紅綠燈時間不同，建議在平日通勤時段實際走一次。

查看交通路線與資料

不能只用社區名稱保證入學。依115學年度資料，民本里國小基本學區為秀朗國小；國中依學生身分證尾數分配。個別門牌、學生資格與下一學年度規定仍要向學校確認。

查看115學年度學區說明

不能只看「靠河」兩個字下結論。要用正確基地位置、官方圖資版本與圖例查詢；潛勢圖只能用來初步篩查，不能取代個別建物安全鑑定。

查詢入口：水利署淹水潛勢圖說明、NCDR災害潛勢地圖、地礦中心土壤液化潛勢系統。