繼承來的房子想出售，稅金往往比想像中高！原因在於繼承取得的「成本」以公告現值＋評定現值計算（遠低於市價），導致售屋所得偏高，加上若持有期間短，稅率可能高達 35%～45%。本文帶您了解繼承房屋出售的房地合一稅計算方式與節稅關鍵。
一繼承房屋的取得成本如何認定？
⚠ 關鍵陷阱：繼承取得的成本不是父母的買入價
對國稅局而言，繼承是「無償取得」，因此繼承人的取得成本，是以繼承當時的房屋評定現值＋公告土地現值計算，而非被繼承人當初的買入價格。評定現值通常遠低於市價，這導致計算所得時，應稅所得金額往往偏高，繳稅金額超出預期。
🔢 繼承房屋售屋所得計算公式
交易所得 ＝ 出售價格 － 繼承時評定現值（依CPI調整）－ 相關費用
相關費用包含：仲介費、廣告費、印花稅、整修費用等（可舉證的實際支出）
💡 找不到費用收據怎麼辦？30 萬免單據扣除額！
若無法提供相關費用單據，國稅局允許直接以成交總價的 3% 作為費用扣除，最高上限為 30 萬元，不需任何收據即可申報。這對找不到過去裝修收據的繼承人非常實用！
💎 隱藏版成本扣除：房貸餘額節稅法
若長輩留下的房子還有房貸，且由繼承人實際承擔還款，當「繼承時房貸餘額」大於「公告現值＋評定現值」時，多出來的差額也可列為取得成本扣減！（依財政部 109 年 7 月解釋令）這能大幅壓低交易所得，千萬別讓這項權利睡著了。
二關鍵優惠：持有期間可合併計算！
依所得稅法第 14 條之 4 規定，因繼承取得房地者，可將被繼承人的持有期間合併計算（包含多次連續繼承），避免被認定為短期交易而適用高稅率。這是 2023 年（民國 112 年）財政部發布解釋函後的重要利多。
三房地合一稅稅率表（2025 年適用）
| 持有期間（繼承人＋被繼承人合計） | 一般稅率 | 自用稅率 |
|---|---|---|
| 未滿 2 年 | 45% | 自用優惠 400萬元以內免稅 超過部分 10% 條件：設籍並實際居住滿6年，無出租或營業使用 |
| 2 年以上、未滿 5 年 | 35% | |
| 5 年以上、未滿 10 年 | 20% | |
| 10 年以上 | 15% | |
| 超過 20 年（2016年以前取得） | 可擇優申報舊制 |
四試算範例
📌 範例：繼承父親 2019 年購入的房子（父親持有 3 年＋繼承人持有 2 年，合計 5 年），以 1,500 萬元出售
出售價格1,500 萬元
繼承時取得成本（公告現值＋評定現值）800 萬元
相關費用（仲介費等）60 萬元
交易所得= 640 萬元
適用稅率（合計持有 5 年，適用 20%）稅額 = 128 萬元
若符合自用條件：400 萬免稅，超過 240 萬 × 10%稅額 = 24 萬元
五節稅關鍵策略
5 個合法節稅方向
- 1.善用「自用住宅」優惠：出售前連續設籍並居住滿 6 年，無出租及營業使用，可享 400 萬元免稅＋超過部分 10% 低稅率。重要：父母（被繼承人）生前的自住年數，可與子女（繼承人）繼承後的自住年數合併計算，只要父母子女無縫接軌自住，加起來滿 6 年即可申請！
- 2.合併持有期間計算：繼承人持有期間加上被繼承人持有期間合計，可適用更低稅率，不要忘記向國稅局主張
- 3.保留所有費用單據：修繕費、仲介費、廣告費、印花稅等均可列為費用扣除；若無單據，也可直接申報成交總價 3%、最高 30 萬元的免單據扣除額
- 4.房貸餘額節稅：若繼承時房貸餘額大於公告現值＋評定現值，差額部分可列為取得成本扣減，大幅降低應稅所得
- 5.被迫出售優惠稅率：若因無力償還繼承的房貸而被迫出售，持有 5 年以下仍可申請適用 20% 稅率，而非 35%～45%
繼承的房子是 2016 年以前取得的，可以用舊制申報嗎？
可以。若被繼承人是在 2016 年（民國 105 年）以前取得房地，繼承人出售時可在新舊制之間擇優申報。通常舊制（土地免稅，僅房屋計財產交易所得）稅負較低，但若符合自用住宅條件，新制也可能更划算，建議試算比較後再決定。
出售繼承房子需要在幾天內申報房地合一稅？
完成所有權移轉登記日的次日起算 30 日內，不論有無應納稅額，均須填具申報書向戶籍所在地國稅局辦理申報。逾期申報會被加徵怠報金或罰鍰。
繼承房屋有貸款，繼承人無力償還被迫出售，稅率可以優惠嗎？
可以申請優惠。依財政部解釋函，因繼承而取得有貸款的房屋，若繼承人資力不足以償還貸款而被迫出售，在 5 年以下持有期間，可適用 20% 稅率而非 35%～45%，但需向國稅局說明情況並舉證。
