危老重建申請流程｜資格、容積獎勵與風險一次看懂

危老重建不是房子滿 30 年就能直接申請，也不是提出計畫就一定拿得到最高容積。

依現行規定，建築物必須位於都市計畫範圍內、屬於合法建築，符合危險或老舊建築的法定條件，並取得重建範圍內全體土地及合法建築物所有權人同意，才能提出重建計畫。

2026 年仍可申請危老重建，但過去逐年遞減的時程獎勵已經屆期。

現在更該先確認耐震評估、原建築容積、基地規模、全體意願與資金能力，再由建築師試算可申請的獎勵項目。

危老重建計畫的法定申請期限目前至 2027 年 5 月 31 日止，但這不代表每棟老屋都適合趕著申請。

做了 15 年不動產，我對危老案的看法很直接：先判斷「做不做得成」，再討論「重建後能拿回多少」。

如果順序反過來，很容易讓屋主只看到獎勵，卻忽略整合、資金、租屋和施工風險。

危老重建是什麼？2026 年還可以申請嗎？

危老重建是依《都市危險及老舊建築物加速重建條例》辦理的重建途徑。

它適用於都市計畫範圍內、非屬指定歷史文化價值，且符合危險或老舊條件的合法建築物。

重建計畫經地方主管機關核准後，仍要依建築法令申請拆除執照、建造執照，並不是核准危老計畫就能立即動工。

依 2026 年 8 月查得的現行條例，危老重建計畫申請期限至 2027 年 5 月 31 日。

這是現行法定期限，但法規未來是否修正，仍應以申請當時中央與地方政府最新公告為準。

過去常見的「越早申請，時程獎勵越高」已不適合再當 2026 年的主要訴求。

法定時程獎勵依年度由 10%、8%、6%、4%、2% 遞減至 1%，最後一階段已於 2025 年 5 月屆期。

現在申請仍可能依基地規模、原建築容積、耐震、退縮、綠建築或其他法定項目評估容積獎勵，但每一項都有條件，不是自動取得。

資料查核日期：2026-08-03。現行申請期限、資格及容積規定，請以內政部國土管理署與所在地政府受理時的最新法規為準。

屋齡滿 30 年，就一定符合危老資格嗎？

不一定。

屋齡 30 年以上只是其中一項門檻，仍需符合條例規定的結構安全條件。

依現行條例，常見資格包括：經主管機關通知限期拆除或補強、結構安全性能評估未達最低等級，或屋齡 30 年以上且耐震能力未達一定標準，並符合改善不具效益或未設置昇降設備等條件。

因此，「房子很老」與「可以申請危老」是兩件事。

一般屋主第一步不是找建商談分配，而是先整理使用執照、建物登記、基地資料，再洽合格評估機構確認耐震初評與後續評估需求。

違章建築本身不能因為存在多年，就直接變成危老條例所稱的合法建築物。

若基地同時存在合法建物、增建、未登記部分或產權界線不清，應先請建築師和地政、法律專業人員釐清，否則後續容積與權利試算很容易失真。

危老重建為什麼一定要 100% 同意？

危老重建最難的通常不是送件，而是取得全體同意。

現行條例要求重建範圍內全體土地及合法建築物所有權人同意，再由起造人擬具重建計畫申請核准。

只要權利人沒有完全整合，危老程序就無法用多數決取代。

這也是危老與都市更新最關鍵的差別。

都市更新依案件條件適用法定同意門檻與審議程序；危老程序相對精簡，但前提是所有人已經談妥。

若社區戶數多、繼承未辦、共有關係複雜，或每戶對分回與出資期待差異很大，都市更新有時反而是更值得評估的路徑。

我不建議一開始就用「改建後一定增值」說服鄰居。

比較務實的做法，是先把權利人、土地持分、原建物面積、貸款、租屋需求與出資能力整理清楚，再請專業團隊提出不同方案。

沒有共同基準，住戶愈談只會愈分歧。

危老重建申請流程怎麼走？

新北市政府把危老申請分成資格、重建計畫審查、核准後執行三個階段。

對屋主來說，可以再拆成六個實際步驟。

每一步的權責單位不同，耐震與合法房屋認定由工務體系處理，重建計畫由都更處審查，核准後的拆照、建照及稅捐則分別由相關機關辦理。

2026 年危老重建還有哪些容積獎勵？

2026 年仍有危老容積獎勵制度，但時程獎勵已屆期。

現行條例的基本架構，是獎勵後容積原則上不得超過基地 1.3 倍基準容積，或 1.15 倍原建築容積；另外，基地規模達 200 平方公尺起，依法可再評估規模獎勵，時程與規模獎勵合計上限為基準容積 10%。

新北市官方資料因此以「最高 40%」說明危老容積獎勵的可能上限。

但「最高」不是每案都能拿到。原建築容積、基地面積、臨路、退縮、人行空間、耐震設計、綠建築、智慧建築與無障礙等項目，都有各自條件。

有些獎勵還涉及協議書、保證金及完工後限期取得標章；沒有完成承諾，保證金可能不予退還。

對屋主真正重要的，不是把所有獎勵百分比相加，而是把核准容積轉成可銷售、可分回與可負擔的空間。

樓梯、電梯、機電、消防、停車與公共設施都會使用樓地板面積。

小基地即使帳面容積增加，扣除必要設施後，每戶實際拿回的室內面積仍可能不如預期。

危老重建適合哪些房子？哪些情況不適合？

中和、永和老屋評估危老，最容易忽略什麼？

雙和的優勢是交通與生活機能成熟，但老屋常同時面對基地小、巷道窄、戶數密集與產權時間久等問題。

新北市過去的官方資料也顯示，中和、永和早期發展，30 年以上老屋占比高；這代表安全與更新需求明確，不代表每一棟都具備相同的改建效益。

以我的在地判斷，雙和危老案最該先看四個細節：基地臨路與退縮後還剩多少可建空間、原建築容積是否高於現行基準、停車與垂直動線能否合理配置，以及所有權人是否願意承擔重建期間的資金與居住安排。

如果買方是因為「未來可能危老」而想買進老公寓，更要保守。危老資格、所有人意願、核准容積與合作條件都可能改變。

沒有正式評估與全體同意前，改建只能視為可能性，不應直接加進成交價格。

買賣危老題材房屋，要先查哪些風險？

賣方不能把尚未核准的危老想像包裝成確定權利，買方也不能只聽「未來一坪換一坪」。

危老案的價值要看目前走到哪個階段：只有口頭整合、已完成耐震評估、已取得全體同意、重建計畫已送件，或已正式核准，風險完全不同。

簽約前應確認危老計畫範圍、同意書效力、建築師試算版本、出資方式、與建商或整合方的契約、違約與退出機制，以及買賣後新所有權人是否承受原有約定。

若已有抵押權、信託、查封、租約或繼承問題，也要一併處理。

說真的，危老題材可以增加想像，但不能取代房屋本身的價格判斷。

買方仍要回到地段、土地持分、屋況、貸款與目前可使用價值；屋主則要清楚揭露已知進度，不要用尚未成立的分回條件抬高價格。

危老重建常見問題

許建甫的結論：先做可行性判斷，再談重建利益

危老重建的價值，是讓符合條件的老屋有一條相對精簡的重建路徑；它不是容積保證，也不是所有老屋的標準答案。

資格、全體同意、基地設計與資金安排，任何一項沒有成立，都可能讓計畫停住。

如果房子在中和、永和，我會先看基地、臨路、原容積與權利人結構，再判斷是否值得進入建築師試算。

其他縣市的案件，也應先依所在地法規和主管機關程序確認。把前端問題看清楚，才不會花了整合費用，最後才發現方案無法落地。

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